Les fiscalités
Et si votre fiscalité était aussi sur-mesure que votre investissement ?
Choisissez la solution qui correspond parfaitement à votre profil d'investisseur et au statut de votre bien. Petra Immo vous aide à comparer, comprendre et activer le levier fiscal le mieux ajusté à vos objectifs patrimoniaux.
LMNP Loueur Meublé Non Professionnel
Allier rendement locatif et fiscalité avantageuse, sur un bien meublé.
Le LMNP est un régime fiscal dédié aux investisseurs qui achètent un bien meublé pour le louer. Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec la possibilité d'amortir le bien sur sa durée de vie.
Les charges (intérêts d'emprunt, travaux, assurance, etc.) sont déductibles, ce qui réduit significativement l'imposition. Ce dispositif est idéal pour les résidences de tourisme, étudiantes ou seniors, où la demande locative est forte.
Le LMNP permet aussi, sous conditions, de récupérer la TVA (20 % sur le prix d'achat), un atout majeur pour les investisseurs. Le propriétaire peut occuper le logement jusqu'à 90 jours par an sans perdre le statut. Un régime souple, pour qui veut conjuguer rendement et fiscalité maîtrisée.
Nue-propriété Acheter sans l'usufruit
Investir avec une forte décote, dans une logique patiente et de transmission.
La nue-propriété permet d'acheter un bien sans son usufruit, c'est-à-dire sans le droit de l'utiliser ou d'en percevoir les revenus. L'usufruitier (souvent un bailleur social ou un organisme spécialisé) bénéficie d'une décote de 30 à 50 % du prix du bien, ce qui rend l'achat plus accessible.
À la fin du contrat ou au décès de l'usufruitier, vous récupérez automatiquement la pleine propriété, sans frais supplémentaires. Ce dispositif s'adresse aux investisseurs patients ou à ceux qui souhaitent transmettre un bien à moindre coût.
Fiscalement, la nue-propriété permet de réduire les droits de succession, car seule la valeur de la nue-propriété est taxée. Les charges (taxe foncière, entretien) sont généralement supportées par l'usufruitier, ce qui évite toute contrainte de gestion locative.
Dispositif Jeanbrun Défiscaliser sans gérer
Un rendement locatif sécurisé et une fiscalité allégée, sans charge de gestion.
Le dispositif Jeanbrun est un mécanisme de défiscalisation dédié à l'investissement locatif dans l'immobilier neuf ou rénové, souvent utilisé pour des résidences services (seniors, étudiants…). Il permet de réduire son impôt sur le revenu grâce à des déductions fiscales sur le prix d'achat du bien.
Contrairement au LMNP, le Jeanbrun ne nécessite pas de gérer soi-même la location : un gestionnaire agréé s'en charge. Les loyers perçus bénéficient d'un abattement fiscal et, sous conditions, d'une exonération de charges sociales. Le bien doit être loué nu et répondre à des critères stricts (zone géographique, type de résidence).
Ce dispositif convient particulièrement aux investisseurs recherchant un rendement locatif sécurisé avec une fiscalité allégée. Il permet aussi de lisser son investissement sur plusieurs années, avec des économies d'impôt étalées dans le temps.
Pleine propriété La liberté totale
Posséder votre bien à part entière : l'occuper, le louer ou le vendre, sans restriction.
La pleine propriété est le régime le plus classique : vous achetez le bien intégralement (usufruit et nue-propriété) et en devenez le propriétaire à part entière. Vous pouvez l'occuper, le louer ou le vendre sans restriction.
Fiscalement, vous êtes redevable de tous les impôts (taxe foncière, IFI le cas échéant, plus-value en cas de revente). Ce régime offre une liberté totale, mais aussi une responsabilité complète : entretien, gestion, risques locatifs.
Idéal pour les acheteurs souhaitant un investissement simple et direct, la pleine propriété est aussi la plus valorisante à long terme. Elle demande en revanche un budget plus élevé et une gestion active, sauf à la déléguer à une agence.
Quel régime pour quel profil ?
Une lecture d'ensemble des régimes fiscaux pour l'achat d'un appartement, comparés selon les critères qui comptent vraiment pour votre stratégie.
| LMNP | Nue-propriété | Dispositif Jeanbrun | Pleine propriété | |
|---|---|---|---|---|
| Type d'achat | Investissement locatif meublé | Achat sans usufruit | Investissement locatif neuf / rénové (résidences services) | Achat classique |
| Avantage fiscal | Amortissement du bien, déduction des charges, récupération TVA (sous conditions) | Décote à l'achat (30-50 %), réduction des droits de succession | Réduction d'impôt sur le revenu, exonération partielle des charges sociales, abattement sur les loyers | Aucun avantage spécifique |
| Revenus locatifs | Oui (BIC) | Non (l'usufruitier perçoit les loyers) | Oui (revenus fonciers avec abattement) | Oui (revenus fonciers) |
| Occupation possible | Oui (jusqu'à 90 jours/an) | Non | Non (sauf si non loué) | Oui |
| Gestion | Active (ou délégable) | Passive (l'usufruitier gère) | Passive (gestion déléguée à un organisme agréé) | Active ou passive |
| Liquidité | Moyenne (revente possible) | Faible (dépend de l'usufruit) | Moyenne (engagement de location longue durée) | Élevée |
| Public cible | Investisseurs locatifs | Investisseurs patients, seniors | Investisseurs souhaitant défiscaliser sans gérer | Tous types d'acheteurs |
| Coût d'entrée | Élevé (prix du bien + meubles) | Réduit (décote 30-50 %) | Élevé (mais avec réductions fiscales) | Élevé |
| Fiscalité à la revente | Plus-value professionnelle (BIC) | Pleine propriété récupérée sans frais | Plus-value immobilière classique | Plus-value immobilière classique |
| Engagement | Aucun (sauf pour la TVA) | Aucun (sauf accord avec l'usufruitier) | Location longue durée (9-12 ans) | Aucun |
Faites glisser le tableau horizontalement pour tout voir. Ce comparatif est donné à titre indicatif : nos conseillers vous accompagnent pour valider le régime adapté à votre situation.
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